Avec l’envolée des prix de l’immobilier et des taux de crédit élevés, devenir propriétaire peut sembler inaccessible pour de nombreux ménages. Toutefois, des dispositifs d’aide innovants ont été mis en place par l’État. Leur but : faciliter l’accession à la propriété pour tous les foyers. Parmi les solutions populaires, le Bail Réel Solidaire (BRS) et la Location-Accession (PSLA) sont particulièrement appréciées, car elles permettent de réaliser un achat immobilier à moindres frais. Quelles sont les différences entre les deux ? Quels sont leurs avantages et inconvénients ?
Voici toutes les informations pratiques pour faire un choix adapté.
Pour résumer : les différences BRS vs PSLA
| Critère | Bail Réel Solidaire (BRS) | Location-Accession (PSLA) |
|---|---|---|
| Description du dispositif | Vous êtes à la fois propriétaire du logement et locataire du terrain qui appartient à un Organisme Foncier Solidaire(OFS). | Vous pouvez tester votre logement avant d'en devenir propriétaire. |
| Avantages | Bien de qualité jusqu'à 30% moins cher, logement neuf à un emplacement privilégié, constitution d'un capital, rachat à un prix garanti par l'OFS, financement accessible avec le Prêt à Taux Zéro. | Phase d'essai avant achat, TVA réduite, exonération de la taxe foncière, garanties de rachat et de relogement, achat sécurisé et progressif. |
| Inconvénients | Redevance foncière mensuelle, restrictions sur la revente et la location, propriété limitée au bâti. | Paiement d'une redevance mensuelle pendant la phase de location, remboursement du différentiel de TVA lors d'une vente ou d'une mise en location, démarches administratives plus complexes. |
| Pour qui ? | Principalement destiné aux ménages aux revenus modestes ou moyens, primo-accédants, souhaitant acheter un logement à prix abordable. | Idéal pour tous les niveaux de revenus, cherchant un logement neuf pour leur résidence principale, avec de nombreux avantages financiers. |
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Comment fonctionne le BRS ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété abordable et sécurisé. Le principe : vous êtes à la fois propriétaire du logement et locataire du terrain qui lui appartient à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Ce principe de dissociation entre le foncier et le bâti permet d’acheter un logement de 20 à 40 % moins cher par rapport au prix du marché.
L’acquéreur signe un bail d’une durée de 90 ans avec l’OFS de Promologis et doit lui verser une redevance mensuelle fixe pour la location du terrain.
Qui peut acheter en BRS ?
L'achat d'un logement via le Bail Réel Solidaire (BRS) est soumis à des conditions d'éligibilité spécifiques :
- Respecter des plafonds de ressources
Le BRS est principalement destiné aux ménages aux revenus modestes ou moyens. Les acquéreurs doivent donc respecter des plafonds de ressources fixés par la loi et qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
Ces plafonds sont régulièrement révisés et alignés sur les politiques de logement social pour s'assurer que le dispositif reste accessible aux ménages éligibles.
- Occupation en tant que résidence principale
Les logements acquis en BRS doivent être occupés en tant que résidence principale par l'acquéreur, soit au moins 8 mois par an.
À lire également : Les conditions d’éligibilité au Bail Réel Solidaire (BRS) - [2024]
Quels sont les avantages et inconvénients
du BRS ?
Les avantages :
- Un prix d’achat de 20 à 40 % moins cher qu’un achat immobilier traditionnel ;
- Une TVA réduite à 0% ou 5,5%
- Les acquéreurs sont pleinement propriétaires de leur logement. Ils peuvent le personnaliser, y effectuer des travaux et, sous certaines conditions, le revendre ;
- L’OFS propose une garantie de rachat en cas de vente du logement ;
- Habiter à un emplacement privilégié ;
- Possibilité de cumul avec d’autres aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les inconvénients :
- Versement d’une redevance foncière mensuelle à l’OFS ;
- Restrictions concernant la revente du logement : prix de vente encadré et critères d’éligibilité stricts pour les nouveaux acheteurs ;
- Mise en location du logement uniquement dans des cas exceptionnels ;
- Location saisonnière interdite ;
- Le bail avec l'OFS est conclu pour une longue durée et renouvelable à chaque nouveau propriétaire.
Quels sont les logements accessibles en BRS ?
L’offre de biens disponible en Bail Réel Solidaire (BRS) dépend de la zone géographique. Généralement, le dispositif concerne les logements neufs, mais aussi des projets de réhabilitation de bâtiments existants. Par ailleurs, les appartements varient en taille et en configuration pour répondre aux besoins des célibataires, couples ou familles.
La Location-Accession (PSLA)
Comment fonctionne la Location-Accession ?
La Location-Accession, connue sous l'acronyme PSLA (Prêt Social Location-Accession), est un dispositif qui combine une phase locative et une phase acquisitive. Concrètement, le bénéficiaire dispose d’une “période d’essai” de quelques mois à quelques années pour vivre dans le logement en tant que locataire, puis il peut lever l'option dès le début du 7ème mois de location. Le loyer payé durant la période de location inclut une part acquisitive, qui sera ensuite déduite du prix de vente final du logement. L’apport personnel est ainsi facilité. La durée maximale de la période de location est de 3 ans.
Qui peut acheter en Location-Accession ?
Comme pour le BRS, les acquéreurs en PSLA doivent respecter certaines conditions d'éligibilité.
- Respecter des plafonds de ressources
Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du ménage.
- Occuper le logement en tant que résidence principale
L'acquéreur doit vivre dans le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an.
| Composition du foyer | Zone Abis et A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 37 581€ | 37 581€ | 32 673€ |
| 2 personnes sans pers. à charge (hors jeune ménage) | 56 169€ | 56 169€ | 43 633€ |
| 3 personnes ou pers. seule + 1 pers. à charge ou jeune ménage | 73 630€ | 67 517€ | 52 471€ |
| 4 personnes ou pers. seule + 2 pers. à charge | 87 909€ | 80 875€ | 63 347€ |
| 5 personnes ou pers. seule + 3 pers. à charge | 104 592€ | 95 739€ | 74 518€ |
Quels sont les avantages et inconvénients
de la Location-Accession ?
Les avantages :
- Possibilité de “tester” son logement avant de l’acheter ;
- Des logements neufs de qualité ;
- Prix de vente abordable : Frais de notaire réduits et TVA à 5,5 % ;
- Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans ;
- Garantie de rachat et de relogement pendant 15 ans ;
- Possibilité de cumul avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les inconvénients :
- Paiement d’une redevance mensuelle supplémentaire en plus du loyer ;
- Remboursement du différentiel de TVA en cas de revente ou de mise en location du logement durant les 15 premières années d’achat (des dérogations existent, comme à l’occasion d’un PACS ou d’un mariage, de la naissance d’un enfant, d’une séparation ou d’une mutation à plus de 70 kms, renseignez-vous !).
Quels sont les logements accessibles en Location-Accession ?
Zelidom propose des biens neufs en Location-Accession (PSLA) sur tout le territoire d'Occitanie. Les logements varient en taille et en configuration pour répondre aux besoins des célibataires, couples ou familles.