L’achat d’un appartement ou d’une maison est une décision importante qui doit être mûrement réfléchie. En France, c’est le marché de l’ancien qui domine avec environ 80 % des ventes de logements à l'échelle nationale. Pourtant, l’acquisition d’une résidence principale dans l’immobilier neuf (construite ou en VEFA) s’avère un choix judicieux. Avantages, garanties, mode d’emploi pour acheter, Zelidom fait le point dans cet article.
Prix d’un logement neuf vs ancien
S’il est vrai que le prix d'un logement neuf est plus cher que dans l’ancien. Ne vous arrêtez pas au coût d’achat, mais évaluez également le coût à l’usage. Un logement ancien va en effet entrainer un certain nombre de dépenses hors achat. Les frais de rénovation, la mise aux normes énergétiques et les éventuels travaux de réparation peuvent rapidement faire grimper la facture globale. Sans compter des charges de copropriété et des appels de fonds pouvant être nettement supérieurs. En revanche, dans le neuf, les biens sont livrés clés en main, construits selon les dernières normes environnementales et énergétiques (RE2020). Exit donc les dépenses imprévues, les factures énergétiques sont très largement réduites.
De plus, les frais de notaire sont beaucoup plus faibles dans l'immobilier neuf : environ 2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un bien à 200 000€, vous pouvez économiser jusqu’à 10 000 € de frais que vous pourrez investir dans votre apport initial.
Au-delà du prix, le choix entre neuf et ancien va dépendre de vos priorités : un logement prêt à vivre avec des coûts maîtrisés dans le neuf, ou un logement nécessitant des frais et travaux dans l'ancien.
Les atouts d’un logement neuf
Des performances énergétiques inégalées
Les logements neufs bénéficient d’une excellente isolation thermique et phonique, grâce à des matériaux modernes et des techniques de construction innovantes. Résultat : des factures énergétiques plus basses et un meilleur confort au quotidien. Avec l’explosion des coûts de l’énergie et les nouvelles réglementations environnementales, la performance énergétique est aujourd’hui un critère déterminant dans le choix d’un logement.
De multiples aides financières
Afin d’encourager l’achat dans le neuf, l’État et les collectivités locales ont mis en place de nombreux dispositifs d’aide. Pour les acheteurs, il s’agit d’une opportunité unique.
On peut citer :
- La Location-Accession
La Location-Accession ou Prêt Social Location-Accession (PSLA), est un dispositif idéal pour les accédants qui souhaitent devenir propriétaires en douceur. Cette formule permet d’acquérir un logement neuf en deux phases : d’abord une période locative, durant laquelle l’acquéreur occupe le logement en tant que locataire tout en épargnant, suivie d’une phase d’achat avec la levée d’option. Ce dispositif est accessible sous conditions de ressources et offre des avantages financiers non négligeables tels qu’une TVA réduite à 5,5 %, ainsi qu’une exonération de taxe foncière jusqu’à 15 ans.
C’est une solution parfaite pour tester son projet avant de s’engager pleinement.
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est une aide incontournable pour les primo-accédants souhaitant acheter leur résidence principale neuve ou en VEFA. Ce prêt sans intérêts permet de financer jusqu’à 50% du prix d'achat, selon la zone géographique du bien et la composition du foyer.
- Le Prêt Accession d’Action Logement
Le Prêt Accession est proposé par Action Logement pour soutenir les salariés du secteur privé dans leur projet immobilier. D’un montant de 30 000€ maximum avec un taux d’intérêt de seulement 1%, il peut financer une partie de l’achat d’un logement neuf, notamment pour les ménages aux revenus modestes.
Bon à savoir : il existe d’autres dispositifs selon les villes pouvant se cumuler avec ceux-ci, comme le Pass Accession Toulousain. Votre conseiller Zelidom vous les présentera.
Des garanties très protectrices
L’achat dans le neuf s’accompagne de plusieurs garanties légales (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, etc) qui couvrent respectivement les défauts de conformité, les équipements et la structure du bâtiment sur les 2 à 10 ans suivant la construction du logement selon la garantie. Nous les listons ci-dessous.
Dans l'ancien, en revanche, l'acquéreur ne dispose pas de ces garanties et doit assumer les travaux nécessaires dès la signature de l’acte de vente.
Les garanties de protection pour un achat en VEFA
Lorsque vous achetez un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous bénéficiez de solides garanties légales qui sécurisent votre investissement.
Garantie décennale
La garantie décennale protège l’acquéreur contre les dommages affectant la solidité du bâtiment ou le rendant inhabitable. Valable pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, elle couvre notamment les problèmes liés à la structure (fondations, toiture, etc.).
Garantie de parfait achèvement
Durant la première année suivant la réception des travaux, cette garantie couvre tous les désordres signalés par l’acquéreur, qu’ils soient esthétiques ou fonctionnels, à condition qu’ils aient été notifiés au promoteur.
Garantie de bon fonctionnement
Valable pendant deux ans, cette garantie prend en charge les réparations des équipements dissociables du bâti, tels que les volets, la robinetterie ou les radiateurs, en cas de dysfonctionnement.
Comment acheter un logement neuf : les 6 étapes
L’achat d’un logement neuf peut sembler complexe. Pourtant, il s’organise en étapes simples et bien encadrées s’étalant généralement de 3 à 18 mois selon l’avancement des travaux.
1. Définir votre projet immobilier
Évaluez vos besoins (maison, appartement, surface, localisation, services) en fonction de votre budget. N’hésitez pas à regarder en proche périphérie des métropoles toulousaine et montpellieraine pour trouver un logement moins cher qu’en hyper-centre à surface égale, ou plus grand à budget similaire.
Prenez en compte votre statut pour déterminer les aides à l’accession auxquelles vous pouvez prétendre. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est dédié aux primo-accédants et la Location-Accession ou le BRS sont aussi ouverts aux accédants ayant déjà été propriétaire dans les deux ans précédant leur achat.
Et ne vous faites pas d’idée préconçue sur vos droits aux aides à l’accession : vous pouvez en bénéficier sans le savoir. Par exemple, à Toulouse et dans certaines communes proches, un couple avec deux enfants est éligible à la Location-Accession s’il justifie de revenus annuels inférieurs ou égaux à 90 078€ à N-2 précédant l’achat.
2. Trouver la bonne résidence
Consultez les programmes neufs en ligne sur le site de Zelidom. La liste est constamment mise à jour selon l’avancée du projet :
- Lancement commercial
- En cours de construction
- Livrés, c'est-à-dire, construit et prêt à vivre
Vérifiez les plans, la situation géographique, et les équipements proposés dans la résidence. Et posez toutes les questions que vous souhaitez à nos conseillers !
3. Signer le contrat de réservation
Une fois votre logement choisi, vous signez un contrat de réservation. Ce document précise le prix de vente, la description du logement et les délais de construction. Un dépôt de garantie (généralement 2 à 5 % du prix) est requis.
4. Obtenir un financement
Comparez les offres de prêt immobilier auprès des banques. Les frais de notaire réduits (2 à 3 % dans le neuf) et les aides financières comme le PTZ peuvent alléger votre budget.
5. Signer l’acte de vente et réceptionner votre logement
En Bail Réel Solidaire ou Accession Directe, l'achat devient définitif lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Vous réglez des appels de fonds en fonction de l'avancement des travaux (paiements échelonnés à partir de l'achèvement des fondations jusqu'à la livraison).
En Location-Accession (PSLA), quelques jours avant la livraison de votre logement, vous signez votre contrat de location-accession chez le notaire. Vous pourrez ensuite lever l'option d'achat dès le 7eme mois de vie dans votre logement et devenir définitivement propriétaire.
Le jour de la livraison, vous réceptionnez les clés de votre logement et procédez à une visite pour vérifier la conformité et signaler d'éventuels défauts. Les garanties légales (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale) entrent en vigueur à date de réception des travaux.
Il ne vous reste plus qu'à emménager dans votre nouveau chez-vous !