Tester votre logement avant de l'acheter définitivement, un scénario idéal ? C’est ce que permet la Location-Accession ou Prêt Social Location-Accession (PSLA). Ce dispositif d’achat immobilier dans le neuf consiste à louer une maison ou un appartement pendant quelques mois avant de lever l’option d’achat pour en devenir pleinement propriétaire. Fonctionnement, conditions d’éligibilité, coût et autres informations pratiques, voici tout ce qu’il faut savoir sur la Location-Accession.
Comprendre les 2 étapes de l'achat en Location-Accession
La Location-Accession est un dispositif qui se déroule en deux phases distinctes :
Les 2 étapes de l'achat en Location-Accesion
La phase de location : de 6 mois minimum jusqu’à 3 ans
Avant d'être propriétaire, vous commencez par être locataire. Durant cette période, vous louez votre appartement ou maison tout en préparant votre levée d’option qui vous permettra de devenir pleinement propriétaire. C'est une phase d'essai qui vous permet de tester votre logement et de vous familiariser avec votre futur quartier Le loyer payé pendant cette phase n'est pas un loyer classique, il se compose de deux parties :
- Une part locative : C’est une indemnité d’occupation de votre logement.
- Une part acquisitive : Elle correspond à la constitution d’une épargne d’un montant minimal de 15 euros. Si vous décidez de ne finalement pas acheter, l'épargne constituée vous sera restituée.
La phase d’accession : à partir du 7éme mois de location
Dès le 7ème mois de location vous pouvez demander à lever l’option d’achat et devenir pleinement propriétaire.
L'épargne constituée pendant la phase de location est déduite du prix d'achat.
Les conditions d'éligibilité de la Location-Accession
La Location-Accession (PSLA) est un dispositif d'accession à la propriété pour des logements neufs. Pour en bénéficier, le futur acquéreur doit respecter une composition familiale et des plafonds de ressources fixés par l'Etat. Il n'est pas nécessaire d'être primo-accédant.
1. Conditions de ressources
Pour acheter en Location-Accession, il suffit de respecter les plafonds de ressources ci-contre mis à jour annuellement. Ces derniers varient en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique du logement (Zone A, B ou C).
À titre d’exemple, pour un couple résidant à Toulouse (zone A), le plafond de ressources en 2024 pour être éligible à la Location-Accession est de 56 169 €, soit un revenu mensuel de 5 200,83€ (revenu total mensuel des deux personnes constituant le foyer fiscal en prenant en compte l'abattement fiscal par défaut).
Bon à savoir : c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte.
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2. Occupation en tant que résidence principale
Le logement acquis via la Location-Accession doit être occupé en tant que résidence principale par l'acquéreur ou son conjoint. Ainsi, si l'acquéreur cesse au cours des 15 années suivants l’achèvement d’occuper le logement comme résidence principale, ce changement d’occupation mettra fin à l’exonération provisoire de la taxe foncière.
Si au cours des 10 années suivant l’acquisition, le logement n’est plus occupé comme résidence principale (ex : mise en location ou revente), ce changement d’occupation rendra immédiatement l’acquéreur débiteur envers l’administration fiscale. Si les conditions d’achat ne sont pas respectées (notamment l’obligation de d’utiliser le logement en résidence principale) dans les 10 ans suivant la livraison du logement, le réservataire, devenu acquéreur en bénéficiant du taux réduit de TVA, sera tenu de payer un complément d’impôt en application de l’article 284 du CGI qui sera prélevé sur le prix de vente.
Certains cas peuvent exonérer l’acquéreur du reversement du complément de TVA :
- Mariage ou PACS (à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision)
- Naissance d’un enfant
- Divorce ou dissolution d’un PACS
- Décès de l’accédant, de son conjoint ou de l’un de ses enfants
- Chômage d’une durée supérieure à un an (attestée par l’inscription à Pôle Emploi)
- Nouveau lieu de travail situé à plus de 70km du logement
- Invalidité reconnue (par carte d’invalidité ou par décision de la Commission des droits de l’autonomie)
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3. Il n'est pas nécessaire d'être primo-accédant pour bénéficier de la Location-Accession
Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est réservé à tout foyer éligible, et pas seulement aux primo-accédants. Donc, si vous êtes déjà propriétaire ou l’avez été, vous pouvez bénéficier de la Location-Accession. Le logement doit cependant devenir votre résidence principale.
Quel logement puis-je acheter en Location-Accession ?
La Location-Accession concerne les maisons et appartements neufs, c’est-à-dire, en cours de construction ou nouvellement construits mais n’ayant pas fait l’objet d’une première mutation. Qui dit logement neuf, dit respect des normes environnementales en vigueur, en particulier la Réglementation Environnementales RE2020 ou RE2025, voire la certification NF Habitat HQE pour certaines résidences. Ceci est un gage de confort de vie été comme hiver et de substantielles économies financières sur le coût de l’énergie.
Voilà pourquoi Zelidom vous propose des logements durables et performants éligibles à la Location-Accession dans nos nombreux programmes immobiliers en Occitanie.
Location-Accession : quelles sont les zones du PSLA ?
L'éligibilité des ménages et les plafonds de ressources du PSLA varient en fonction de l’emplacement géographique du logement. Le territoire français est ainsi divisé en 3 zones qui tiennent compte de la tension du marché immobilier local, c’est-à-dire, les secteurs où l’offre en logements répond insuffisamment à la demande.
- La Zone A englobe les agglomérations où la demande de logements est nettement supérieure à l'offre. Elle comprend notamment la région parisienne, la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer et certaines grandes métropoles comme Toulouse et Montpellier. Dans ces zones, les prix de l'immobilier sont généralement élevés, et les plafonds de ressources pour bénéficier du PSLA sont plus importants, ce qui permet aux foyers à revenus moyens de prétendre au dispositif.
- Les zones B1 et B2 présentent un « déséquilibre important » entre l’offre et la demande de logements. A Toulouse, il s’agit en particulier de Toulouse Métropole, hors Toulouse intra muros, comme L’Union, Blagnac, Fenouillet ou Saint-Orens-de-Gameville.
- Enfin, la zone C est dite non tendue et comporte les zones rurales et les petites villes où la demande de logements est moins importante. Les plafonds de ressources y sont les plus bas.
Pour connaître la zone d’une commune, n’hésitez pas à utiliser le simulateur de zonage du site Service-public.fr.
A noter : les zones PSLA sont ponctuellement réévaluées pour s'adapter aux évolutions du marché immobilier. Par exemple, depuis octobre 2023, la commune de Toulouse est intégrée à la zone A. Elle était précédemment située en zone B1. Comme les plafonds de ressources sont plus élevés en zone A qu’en zone B1, certains foyers à revenus moyens peuvent maintenant prétendre à un logement en Location-Accession dans la ville Rose.
Combien coûte un logement en Location-Accession ?
Est-ce une bonne affaire d’acheter un logement en Location-Accession ?
Oui, car la TVA sur ce type d'opération s'élève à 5,5 % au lieu des 20 % habituels.
Autre avantage, les prix d'achat sont plafonnés, ce qui vous permet d’acheter en moyenne entre 20 et 30 % moins cher que les tarifs du marché. Par exemple, le prix au m2 dans le centre-ville de Toulouse est actuellement situé entre 4 500 € et 5 500€ selon Seloger.fr. Grâce au PSLA, vous profiterez d'un prix plafond de 4168 €/m².
Voici les plafonds des prix PSLA par zone pour 2024 :
| Zone géographique | Prix au m2 maximum HT |
|---|---|
| A Bis | 5 941€ |
| A | 4 501€ |
| B1 | 3 605€ |
| B2 | 3 147€ |
| C | 2 751€ |
La garantie de rachat et de relogement : une sécurité supplémentaire
Au-delà de faciliter l'accès à la propriété, la Location-Accession offre également des garanties rassurantes pour les acquéreurs. Celles du rachat et du relogement constituent une véritable sécurité pour les ménages qui s'engagent dans ce dispositif.
La garantie de rachat
Si, pour une raison encadrée par le contrat PSLA, vous êtes dans l'incapacité de poursuivre l'achat du logement (difficultés financières, changement de situation professionnelle ou personnelle, etc.), l'organisme promoteur s'engage à racheter le logement pendant 15 ans.
Le prix de rachat
Durant les 5 premières années à compter de la levée d'option, le montant du rachat est égal au prix de vente du logement à la date de la levée d’option. De la 6ème à la 15ème année à compter de la levée d'option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d'option, minoré de 2,5 % par année écoulée.
A noter : Ce prix peut être minoré des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par les factures correspondantes.
La garantie de relogement
Si le rachat du logement par l'organisme promoteur s'avère nécessaire, ce dernier s'engage également à reloger l'occupant. Valable 15 ans, cette garantie assure que l'acquéreur et sa famille ne se retrouvent pas sans une solution d’habitat.
3 offres de relogement adaptées aux besoins et possibilités de l’acquéreur seront proposées, dans
un délai de six mois à compter de la demande de garantie (par lettre recommandée avec avis de
réception). L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter.
A l’expiration de ce délai, si aucune des 3 offres n’est acceptée, la garantie cesse de s’appliquer.
Les garanties peuvent être activées pour les motifs suivants :
- Divorce ou dissolution d’un PACS
- Décès de l’accédant, de son conjoint ou de l’un de ses enfants
- Chômage d’une durée supérieure à un an (attestée par l’inscription à Pôle Emploi)
- Nouveau lieu de travail situé à plus de 70km du logement
- Invalidité reconnue (par carte d’invalidité ou par décision de la Commission des droits de l’autonomie
Peut-on vendre ou louer son logement en Location-Accession ?
Possibilité de revente du logement
Après avoir levé l'option d'achat et être devenu propriétaire du logement, vous avez le droit de le vendre, mais sous certaines conditions. Il faudra notamment rembourser :
- Votre prêt avant son terme
- Le différentiel de TVA à l’État.
Par exemple, si vous avez acheté un logement à 200 000 € hors taxes, vous avez versé 11 000 € de TVA (taux réduit de 5,5%) au moment de l’achat au lieu des 40 000 € avec une TVA à 20 %. Le différentiel de TVA est égal à 29 000 €. A noter, certains cas peuvent vous exonérer du reversement du complément de TVA.
La location du logement : Taxe foncière et remboursement du différentiel de TVA
En principe, l’obtention d’un PSLA impose que le logement soit la résidence principale de l’acquéreur pendant au moins 8 mois par an. Il est néanmoins possible pour le propriétaire de le louer. Dans ce cas, l'acquéreur devra s'acquitter de la taxe foncière et du différentiel de TVA dans les mêmes conditions que celles concernant la vente du logement.